Opinião

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Por Peter Coy

Os americanos adoram hipotecas de taxa fixa, mas a sua fixação nelas coloca a economia numa situação difícil. Isso é um problema para os banqueiros centrais que estão reunidos esta semana no Wyoming para o Simpósio Económico anual de Jackson Hole.

Veja bem, uma das razões pelas quais a Reserva Federal tem tido tanta dificuldade em reduzir a inflação é que os gastos do consumidor permaneceram fortes. Isto deve-se, em parte, ao facto de a maioria dos proprietários de casas com hipotecas – que representam 40% das famílias norte-americanas – mal sentirem o efeito da campanha de aumento das taxas da Fed, pelo que não restringiram os seus gastos.

Nos últimos dois anos, a taxa média das novas hipotecas de taxa fixa de 30 anos aumentou de menos de 3% para mais de 7%. Mas a taxa média de todas as dívidas hipotecárias pendentes - ou seja, não apenas dos novos empréstimos - subiu para 3,6% no segundo trimestre deste ano, face aos 3,3% do ano anterior, de acordo com o Bureau of Economic Analysis. Isso é pouco perceptível.

No entanto, o Fed não pode aceitar a derrota. Para ter um efeito na economia, aumenta as taxas e mantém-nas elevadas durante mais tempo do que aconteceria se todas as hipotecas tivessem taxas ajustáveis. Os seus grandes aumentos acabaram por prejudicar o investimento empresarial, que é vital para a prosperidade a longo prazo. “Você realmente ataca setores sensíveis às taxas de juros”, disse-me John Campbell, economista de Harvard.

As hipotecas de taxa fixa criam outros problemas. Mutuários menos sofisticados demoram a refinanciar quando as taxas caem. A fixação das taxas beneficia os ricos e instruídos em detrimento dos mais pobres e menos instruídos. Isso ocorre porque, em um mercado competitivo, parte da receita extra que os credores obtêm dos mutuários que não refinanciam é repassada em taxas hipotecárias mais baixas. (Os mutuários menos experientes que não refinanciam rapidamente também obtêm taxas mais baixas, mas são aqueles cujos erros permitiram que as taxas fossem mais baixas para todos.)

Além disso, as taxas fixas podem desestabilizar o sistema financeiro. Isso acontece quando os bancos detêm hipotecas fixas que perdem valor quando as taxas sobem. É verdade que a maioria dos bancos vende hoje em dia a maior parte dos seus empréstimos hipotecários. Mas alguns expõem-se novamente ao risco de classificação através da compra de títulos garantidos por hipotecas. Quando o Silicon Valley Bank e o Signature Bank faliram este ano, tinham um valor combinado de 114 mil milhões de dólares em títulos hipotecários nos seus livros.

Neste momento, estamos a assistir a outra desvantagem das taxas fixas: o “bloqueio de taxas”, em que as pessoas que querem ou precisam de vender as suas casas não o fazem porque não querem negociar a taxa de 3% sobre o seu valor actual. hipoteca a uma taxa de 7% sobre uma nova. O efeito macroeconómico do bloqueio das taxas é diminuir a mobilidade social. Faz com que as pessoas recusem ofertas de emprego fora da cidade, por exemplo. Isso impede a produtividade.

Agora quero falar sobre outro aspecto negativo das hipotecas de taxa fixa que requer uma primeira, segunda e terceira olhada. Tenha paciencia comigo.

À primeira vista, o bloqueio das taxas diminui as vendas de casas existentes e aumenta as vendas de casas novas, à medida que os compradores que não conseguem encontrar uma casa existente - porque os proprietários preocupados com as taxas não estão a vender - aglomeram-se no mercado para novas construções. Na verdade, as vendas ajustadas sazonalmente de casas novas aumentaram 31 por cento em Julho em relação ao ano anterior, enquanto as vendas ajustadas sazonalmente de casas existentes (um mercado maior) caíram 17 por cento durante os mesmos 12 meses.

Você vê o problema aqui? A Fed aumenta as taxas para arrefecer o mercado imobiliário e o efeito inadvertido é o aumento da construção habitacional. (A forte procura compensa os custos mais elevados de financiamento dos próprios construtores.)

À segunda vista, esta cadeia de lógica não faz sentido porque as pessoas com taxas bloqueadas que não vendem casas também não estão a comprar casas, pelo que o bloqueio das taxas parece não ter qualquer efeito líquido sobre a disponibilidade de habitação.

À primeira vista, porém, o bloqueio das taxas realmente atrapalha o mercado imobiliário. Robert Dietz, economista-chefe da Associação Nacional de Construtores de Casas, explicou-me porquê. Os compradores de casas gostam quando há um grande volume de transações, porque é mais provável que encontrem uma casa de que gostem, onde e quando quiserem. Quando o inventário de casas existentes para venda diminui devido ao bloqueio das taxas, “o processo de correspondência que tem de ocorrer torna-se mais complicado”, disse ele. Em Maio, o inventário de casas existentes para venda, 1,08 milhões, era menos de metade da média desde 1999.